Как продать дом и не стать жертвой мошенников

Совет первый. Научитесь различать аванс и задаток.

Если коротко, то аванс — это, в сущности, первый платеж в счет будущей оплаты по сделке. Любая передача денег от покупателя продавцу, не оформленная, как задаток, является авансом. А что же представляет собой задаток? Это обоюдная финансовая гарантия того, что сделка состоится. Она направлена против того, кто станет инициатором расторжения сделки. По условиям договора задатка, если этим лицом оказывается продавец, он обязан вернуть взятую сумму в двойном размере. И, разумеется, задачей покупателей-мошенников становится разными способами вынудить его на этот шаг. Довольно распространенным видом провокации можно назвать появление более щедрого «второго покупателя». Тот заявляет о желании купить дом и передает задаток крупнее, чем у первого. Соответственно, возникает  ситуация, когда первый покупатель получает право претендовать на получение компенсации (двойная сумма изначального задатка). Излишне говорить, что оба фиктивных «покупателя» состоят в сговоре. Чтобы избежать подобных случаев, продавцам рекомендуется не участвовать вовсе в  операциях с задатком и предлагать вместо этого договор аванса, в котором будут прописаны возможные штрафные санкции для обеих сторон.

Совет второй. Проводите все расчеты через банк.

Соглашаясь на получение денег за дом наличными или через перевод на карту, продавец всегда рискует. В этом случае он полагается исключительно на честность покупателя. Не единожды бывало, что с владельцами недвижимости расплачивались фальшивками, «куклой» или, дождавшись регистрации, отказывались переводить сумму на счет. В последнем случае покупатель становится уже полноправным собственником и фактически свободен ото всех обязательств. Поэтому необходим нейтральный посредник. Таковым можем выступить банк. Покупатель заключает с ним договор об аренде ячейки и помещает в нее деньги. Предварительно следует заказать проверку их подлинности. Как только регистрация сделки совершится, продавец приходит в банк и забрает всю сумму. Однако и здесь следует проявить осторожность. Покупатель-мошенник может прописать такие сроки аренды, что к моменту, когда другая сторона решит получить средства, ячейка будет уже заблокирована. Поэтому графику также нужно уделить особое внимание. Если покупатель настаивает на включение в договор пункта о том, что деньги из ячейки возможно забрать только в его присутствии, это еще один тревожный сигнал. Сказавшись больным или уехав в «срочную командировку», он умышленно сорвет дедлайн по сроку аренды. В этом случае ему грозит разве что небольшой штраф от банка, а вот продавец останется и без дома, и без денег. Наиболее надежным механизмом расчета зарекомендовал себя банковский аккредитив, позволяющий устранить описанные риски.

Совет третий. Будьте честными сами.

Да, этот совет звучит наивно, но он значительно упрочит позицию и покупателя, и продавца. Чтобы избежать значительных налоговых выплат, обе стороны часто соглашаются указать в договоре не реальную стоимость дома, а заниженную. Остальная сумма, как правило, передается наличными «по расписке». И это делает положение владельцев недвижимости очень уязвимым. Во-первых, покупатель может заплатить им лишь ту сумму, которая фигурирует в договоре, а во-вторых, появляется доказательство в уклонении от уплаты налогов — и злоумышленники часто используют его, как инструмент шантажа.

Совет четвертый. Не доверяйте риелторам, которые берут вознаграждение за поиск покупателей

Довольно распространенной является схема, когда частный риелтор берется продать дом в самые короткие сроки, но при этом оговаривает нестандартный порядок вознаграждения. Он отказывается от комиссии за сделку, но взамен настаивает на гонораре за каждого потенциального покупателя, которого он приведет. Все «покупатели», само собой, оказываются подставными лицами — они имитируют интерес к покупке дома, делают обнадеживающие обещания, но до продажи дело так и не доходит. Однако это не мешает агенту-мошеннику получать вознаграждение за свою работу. Владелец недвижимости должен помнить: если риелтор отказывается от комиссии за сделку, то значит, никакой сделки в его планах нет.

Совет пятый. Самостоятельно изучите предложение на рынке.

Тем, кто хочет выгодно и безопасно реализовать свою загородную недвижимость, нелишне было бы потратить несколько часов на изучение рыночного предложения (при помощи известных сервисов объявлений). Это поможет сформировать адекватное представление о реальной стоимости дома. Также будет полезным изучить налоговое законодательство, касающееся недвижимости, и банковские механизмы контроля  над сохранностью средств. Тем самым, заметно повышаются шансы дать отпор мошенникам, использующим соблазнительные уловки и сомнительные схемы.

cottage.ru