Дачи освободили от бюрократии

До 1 марта 2019 года действуют поправки, позволяющие строить дачу и личное подсобное хозяйство без разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию. Вместо этого вводится уведомительный порядок возведения. Мера призвана упростить регистрацию объектов ИЖС и ЛПХ. Какие последствия она будет иметь в действительности для россиян, строящих загородные дома, а также для рынка в целом?

Стройка без разрешения

4 августа 2018 года началось действие Федерального закона от 03.08.2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии со статьей 51.1. Градостроительного кодекса РФ, до 1 марта 2019 года собственнику дачного или садового земельного участка больше не требуется получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию для объектов ИЖС, дачных и садовых домов, а также строений ЛПХ. Правообладатель получает право направить в орган исполнительной власти или местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве или реконструкции жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. Однако если уведомление до 1 марта 2019 отправлено не будет, построенный дом могут признать подлежащим сносу. После 1 марта действие закона закончится (если не последует его продление), и ситуация вернется к той, что была прежде: разрешение на строительство частного дома снова будет необходимо.

На практике вступившие изменения означают, что собственник земельного участка разрабатывает проект, направляет его на утверждение местным властям, поясняет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Если объект индивидуального жилищного строительства и разрешенное использование участка соответствует закону, то застройщику больше не нужны никакие разрешительные документы — спустя семь дней он может начинать строительство. Для получения уведомления о соответствии объекта ИЖС нормой необходимо подать только правоустанавливающий документ на землю, а также проект. Причем это можно сделать через госуслуги. Иными словами, индивидуальным строителям не нужно отдельное разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, если их дом соответствует нормам. Данный порядок упростит, а значит, ускорит строительство жилья гражданами.

Поправки хороши, но времени мало

По словам юриста Penny Lane Realty Бориса Барютина, этот закон, фактически, является продолжением темы «дачной амнистии», обеспечивающий упрощенный порядок регистрации объектов загородной недвижимости. Он призван упорядочить все процессы на рынке, узаконить факт владения собственником недвижимостью, а заодно расширить аудиторию налогоплательщиков или «налоговое поле». Хотя собственники домов не особенно заинтересованы в том, чтобы становиться налогоплательщиками, и такой «пряник» сам по себе для них не особенно соблазнителен, роль «кнута» тут играет необходимость реализовать имущество и настроение покупателя. А настроение покупателя сегодня однозначно — люди становятся более грамотными, правильно оценивают свои риски и не готовы покупать незарегистрированный объект. «За последние несколько лет после реального ужесточения ввода в эксплуатацию жилых строений, количество подготовленных клиентов, которые обращаются к нам за строительством, заметно выросло, — подтверждает генеральный директор Vesco Construction Вадим Ивкин. — Они уже входят в процесс возведения дома с разрешением на строительство или, как минимум, с полученным ГПЗУ».

Кроме того, сейчас на вооружении налоговой службы есть квадрокоптеры, которые осуществляют аэрофотосъемку, предупреждает руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Киевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская. И если собственник объекта не зарегистрирует его надлежащим образом, то налоговики все равно могут его обнаружить и начислить налоги. При этом всегда есть вероятность, что сумма налога окажется несопоставимой с истинной стоимостью объекта, и придется провести долгое время в судах, оспаривая неправильную оценку. Таким образом, регистрация загородного дома позволяет получить сразу верную сумму налога.

Однако вызывает некоторые вопросы срок действия проекта — всего до марта 2019 года, отмечает Светлана Вольская. Этого очень мало для легализации большого числа объектов. Если власти будут продлевать срок действия этого закона по аналогии с «дачной амнистией», тогда он имеет смысл.

В русле президентских указов

По словам Марии Литинецкой, индивидуальное жилищное строительство сейчас развивается бурно: из 34 млн кв. м жилья, которое было сдано в эксплуатацию в январе-июле 2018 года в России, 17,6 млн (52%) построили индивидуальные застройщики. По сравнению с январем-июлем 2017 года объем ИЖС увеличился на треть, тогда как ввод жилья профессиональными застройщиками сокращается. «Поскольку президентом поставлена цель довести ежегодный объем ввода нового жилья до 120 млн кв. м, власти предпринимают меры, чтобы упростить административное согласование индивидуального жилищного строительства», — говорит эксперт.

Экономика решает больше

Однако если говорить не об индивидуальном строительстве, а об организованном рынке, то данная мера с ним никак не перекликается, обращает внимание Борис Барютин. Активность девелоперов может подстегнуть растущий спрос или другие рыночные механизмы. Хотя административные барьеры и существуют, не они ограничивают строительный процесс, а неблагоприятная рыночная конъектура на общем отрицательном экономическом фоне. Вопросы увеличения объемов строительства не входят в прямую зависимость от сферы согласований и регистрации построенного домовладения, соглашается партнер и коммерческий директор КП «Золотые Сосны» Антон Алимов. Основы роста объемов загородного строительства — это наличие денег и финансовых инструментов у застройщика или конечного покупателя, а также в формировании качественного продукта.

Регистраций станет больше

Эксперты сходятся во мнении, что данная мера вряд ли подстегнет россиян активно строить дачи. Ведь ни покупка земли, ни сам процесс строительства доступнее и дешевле не станет.

И все же, повысить объемы регистрации уже построенного жилья такая мера вполне может, считает Вадим Ивкин. Частные застройщики в принципе за последние 5-10 лет уже думают по-другому и понимают, что регистрации дома уже не избежать, как это было распространено раньше. И все упирается в срок самой регистрации. Конечно, с «амнистией» намного удобнее и быстрее совершить это действие: за 3-4 недели, вместо 2-3 месяцев. «Исходя из представленной информации, этот закон направлен скорее на вывод из тени уже существующих, но еще не зарегистрированных строений», — соглашается Светлана Вольская.

Налоги подстегнут развитие вкуса

Кроме того, одним из последствий этого шага может быть корректировка вторичного рынка домовладений, расположенных на «неконцептуальных» и «неинтересных» с точки зрения смысла загородного отдыха территориях, прогнозирует Антон Алимов: «Возможно, через 2-3 года после того, как будут зарегистрировано большинство строений во всех коттеджных поселках разного формата, у текущих собственников и будущих покупателей появится чувство вкуса и понимания действительно стоящих проектов. Обязанность нести налоговое бремя за собственность, так или иначе, повысит уровень знаний и требований, необходимых как собственникам, так и будущим покупателям».

Прозрачность возрастет, объемы останутся

Таким образом, закон действительно предоставляет удобную возможность возвести постройку, минуя некоторые бюрократические процедуры. Регистрация загородной недвижимости (точнее, некоторых ее видов) упрощается, в результате прозрачность сегмента индивидуального строительства может несколько возрасти. Однако к увеличению объемов ввода это вряд ли приведет.

Александр Ковалевский